Звинувачення у некомпетентності, непідготовленості та можливих зловживаннях при реєстрації майна голослівні
Людмила Павлова, президент Української нотаріальної палати, заслужений юрист України
Не секрет, що будь-яка правова держава з підвищеною увагою ставиться до укладання угод із нерухомістю, які є соціально значущими, та намагається контролювати ринок нерухомості. Оскільки державна реєстрація розв’язує проблему забезпечення та гарантування прав на нерухоме майно, розвинений ринок нерухомого майна, — основа функціонування будь-якої економіки, а оптимізація обігу нерухомості є одним із головних завдань держави в сфері економічної політики.
Нотаріус — логічна ланка у ланцюжку
З 1 січня нового року набув чинності Закон України від 04 липня 2012 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно».
Згаданим Законом, зокрема, передбачені можливість подання документів на державну реєстрацію прав як у паперовій, так і в електронній формі шляхом запровадження механізму їх подання державним кадастровим реєстратором; можливість отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно особами, які мають речові права на чуже нерухоме майно, а також інформації про наявність іпотеки чи інших обтяжень речових прав на нерухоме майно; звільнення фізичних та юридичних осіб від сплати державного мита при проведенні державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Дуже важливим з правової точки зору є наділення цим Законом нотаріусів повноваженнями спеціального суб’єкта державного реєстратора прав на нерухоме майно, що виникають у результаті вчинення нотаріальних дій, а саме — здійснення нотаріусами державної реєстрації прав власності, реєстрація яких була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, а також державної реєстрації прав у результаті вчинення нотаріальних дій з такими об’єктами.
Таким чином, нотаріуси уповноважені на вчинення усіх функцій державного реєстратора, за винятком повноважень на ведення реєстраційних справ щодо об’єктів нерухомого майна та видачі свідоцтва про право власності на таке майно.
Питання про необхідність реформування системи державної реєстрації прав на нерухомість та їх обтяжень, створення системи органів державної реєстрації таких прав, а відтак — і наділення нотаріусів повноваженнями спеціальних суб’єктів державної реєстрації згаданих прав виникло не на порожньому місці. Прийняттю вищезазначеного Закону передувала величезна кропітка робота з вивчення досвіду роботи аналогічних систем в інших країнах, позитивних і негативних аспектів функціонування таких систем як за кордоном, так і в Україні, визначенню найоптимальніших підходів до запровадження реформи системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно з тим, щоб така реформа була виваженою, а новостворена система — максимально спрощеною, прозорою, доступною для громадян, спрямованою на захист їхніх прав.
Надання нотаріусам повноважень спеціального суб’єкта державної реєстрації речових прав на нерухоме майно викликало хвилю невдоволення та різного роду інсинуацій з боку, насамперед, організацій, функції яких передані нотаріусам. Протягом кількох останніх місяців нотаріусів, які ще навіть не почали працювати з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, звинувачували у некомпетентності, непідготовленості, зловживаннях, що справедливо викликало обурення нотаріальної спільноти. Адже ніхто із так званих «викривальників» жодним словом не обмовився про чи не найскладніший порядок допуску юристів до професії нотаріуса, що підтверджує високий рівень їх кваліфікації, про те, що нотаріуси упродовж багатьох років успішно працюють з декількома державними і єдиними реєстрами (Спадковим реєстром, Єдиним реєстром довіреностей, Державним реєстром правочинів, Державним реєстром іпотек, Єдиним реєстром заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та іншими), тобто своєю роботою відображають суть функціонування державного обліку інформації, успішно виконують свої функції в системі державного фінансового моніторингу. Не слід також забувати про те, що саме приватні нотаріуси, яких найбільше звинуватили у зловживаннях, на відміну від державних реєстраторів, гарантують свою відповідальність, у тому числі майнову, в разі заподіяння шкоди з їх вини.
Приватні нотаріуси гарантують свою відповідальність при реєстрації нерухомості власним майном. Фото з сайту fullhdoboi.ru
Помилки будуть зведені до мінімуму
Ідея участі нотаріусів у реформуванні системи державної реєстрації речових прав на нерухомість, наділення нотаріусів повноваженнями державного реєстратора виникла у галузевому департаменті Міністерства юстиції України і була одностайно підтримана нотаріальною спільнотою, оскільки є абсолютно логічною, природною, такою, що відповідає засадам чинного цивільного законодавства, гарантує законність посвідченого правочину та оперативність (одночасно з посвідченням правочину) внесення інформації до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Передаючи право державної реєстрації за нотаріально посвідченими правочинами та виданими свідоцтвами про право на спадщину, предметом яких є нерухоме майно, до компетенції нотаріусів, законодавець, насамперед, попіклувався про те, аби безпосередньо послуга, якою фактично є державна реєстрація, була прозорішою, якіснішою та гарантованою з юридичної точки зору. Зважаючи, що нотаріус повинен не тільки перевірити правильність оформлення документів на стадії посвідчення правочину чи видачі свідоцтва, але й запобігти порушенню прав та інтересів фізичних та юридичних осіб, вірогідність внесення записів до зазначеного Державного реєстру з помилками також зводиться до мінімуму. Оскільки нотаріус, посвідчуючи правочин чи видаючи свідоцтво, дуже ретельно перевіряє всі необхідні документи і водночас вносить відповідні записи до реєстрів. Таким чином ризик порушення прав фізичних та юридичних осіб на цій стадії мінімізується.
Якщо до цього часу, аби отримати витяг про державну реєстрацію права власності, треба було звертатися до відповідного бюро технічної інвентаризації, а щоб прискорити цю процедуру — заплатити значні кошти та обійти при цьому кілька інстанцій, зараз нотаріус має можливість отримати відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який також міститиме всю інформацію щодо наявності чи відсутності відповідних обтяжень на це майно, наявності податкової застави, інформації про перебування нерухомого майна в іпотеці тощо. Крім того, нотаріус також здійснює реєстрацію права власності у результаті вже вчиненої нотаріальної дії щодо об’єкта нерухомого майна. Якщо ж державна реєстрація прав не пов’язана з нотаріальним посвідченням правочину, таку реєстрацію здійснюватимуть органи державної реєстрації прав.
Економія часу та коштів
Звичайно, новий Державний реєстр є дуже складним, тому вимагає великих зусиль і певної практики. На початку роботи можуть і будуть виникати багато запитань, але й тут нотаріуси не залишаться без допомоги і підтримки: у Міністерстві юстиції України, ДП «Держінформ’юст» та в Українській нотаріальній палаті працюють «гарячі лінії» для надання консультацій та порад. На допомогу нотаріусам видано методичні посібники — «Нормативно-правові акти з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» та «Державний реєстр речових прав — алгоритм дій нотаріуса».
З метою опанування необхідними знаннями та навичками роботи із згаданим Державним реєстром усі без винятку нотаріуси пройшли навчання у Державному підприємстві «Держінформ’юст» Міністерства юстиції України. За період з вересня по грудень минулого року Українською нотаріальною палатою спільно з департаментом нотаріату, банкрутства та функціонування центрального засвідчувального органу Мін’юсту України та за участю фахівців Державної реєстраційної служби України проведено 9 регіональних семінарів і всеукраїнську конференцію-семінар для нотаріусів з питань реєстрації речових прав на нерухомість. Ця робота буде продовжуватись.
Немає жодного сумніву, що реалізація новацій законодавства у сфері реєстрації речових прав на нерухоме майно дозволить забезпечити належний рівень захисту гарантованих Конституцією України прав фізичних та юридичних осіб на нерухоме майно шляхом мінімізації кількості інстанцій, інформація від яких потрібна для вчинення нотаріальних дій, та запровадить принцип «єдиного вікна», коли нотаріус сам організовує роботу з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно шляхом одержання необхідних відомостей, аби вчинити нотаріальну дію з нерухомим майном, та одночасним здійсненням процедури державної реєстрації речового права, що виникло внаслідок посвідченого ним правочину чи виданого свідоцтва про право на спадщину, предметом яких є нерухоме майно, а це, у свою чергу, дозволить зекономити дві речі: час та кошти.
